上市公司專訪

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匯漢控股(214)/泛海國際(129)執行董事關堡林 00:08:50 2018-07-12
今年重點銷售境外物業----

匯漢控股(0214)前身是匯漢實業,96年9月以介紹形式於聯交所上市。業務包括經營物業管理、發展及投資、酒店投資及營運、飲食服務、旅遊代理及金融投資等,其中物業投資由匯漢持有近52%的泛海國際(0129)負責,泛海國際亦持有64%的泛海酒店(292),主力經營酒店投資管理及機票訂位業務,至於金融投資部分就由母公司匯漢控股負責。

身兼匯漢控股及泛海國際執行董事關堡林接受本台專訪時表示,一系三間公司,各有長處與作用,金融業務是匯漢本業,盈利能力強,主要投資大型金融產品及以穩健為主;旗下的泛海國際、泛海酒店能提供穩定盈利及現金流,亦支持匯漢的業績。

物業發展仍有可為

關堡林表示,環顧全球主要已發展及先進地區的樓價,經常出現跟負擔能力脫節情況,反映這些地區多年經濟發展成果,隨著換樓需求,已升值的物業亦可以舒緩買家換樓時面對的負擔壓力。他認為,香港情況亦相若,整體經濟有利樓市平穩發展,市場購買力穩定,加上整體通脹、在職人士加薪、建築成本上升,成本增加,樓價自然上升。雖然近月供樓利息已升,會構成短期心理影響,但不會摧毁置業信心。預期今年樓市仍會升8%至10%。

早前特區政府引入包括新樓空置稅、推售兩成單位等六招在內的新房策,關堡林指,新措施限制樓花推出數量,發展商推盤前須計好各項因素,儲夠買家才推盤,避免淪為貨尾。至於稍後推出的首置盤,他認為,客源與私樓不同,加上供應量不多,相信對私樓市場衝擊不大。

他重申,今天發展商補充土地儲備3招:分別是勾地、跟私人業主商討及併購,重點是項目的投資價值,故只要是有前景的項目,泛海亦會參與,獨資及合資均可。提到泛海目前在港物業發展,他指元朗洪水橋項目,正跟地政總署商討補地價,項目可建樓面52.5萬呎,是未來數年重點項目之一;至於渣甸山亦有豪宅物業發展中,條件成熟即可推售。

今年境外推售成收入主力

關堡林表示,今年泛海推盤主要集中境外項目,其中上海項目,去年出售了三分二樓面,正申請最後一批的預售證;北京通州區大型綜合式發展項目,正籌備示範單位及售樓處,這項目集住宅、商場及商廈於一身,總樓面接近270萬平方呎,住宅部分將提供約1,000個單位,最快下半年推售,正向政府申請預售證。

他說,通州區項目總投資額逾60億人民幣,若全數售出套現150億人民幣,是集團重點項目,通州位於北京4及5環之間,規劃發展成副行政中心,大批政府行政機關陸續搬往通州區,涉及逾40萬人口及2,000家企業進駐,當地樓市前景樂觀。泛海國際於內地尚有一、兩項目在發展中,惜未達成熟階段,故不方便透露。

另外,集團於加拿大溫哥華有一個由酒店改建成住宅的項目Landmark On Robson。原址為酒店,已於去年停業,將拆建兩幢、共提供237個單位的住宅項目。由於溫哥華城規改變,容許將酒店重建住宅,以滿足來自移民的社區需求。第一幢124個單位,已於今年農曆年間在當地開售,成功售出一半,目前正在港發售第一批餘下單位。

短線物業出售 長線投資收租

加國年初將海外買家購買物業的稅率從原來的15%調升至20%,其中溫哥華率先實施。關堡林指,加稅後銷量有所回落,但樓價沒受影響,主要是因為來自內地的需求殷切。他分析今天往加國移民的一代跟上世紀八、九十年代的不同,他們不愛別墅式的獨立屋,反而鍾情公寓式住宅,令這類物業價格不跌反升。

他分析,年輕一代移民不喜歡花時間打理獨立屋,又希望享受會所服務。為迎合年輕人及家庭的需求,泛海是次推出分層住宅項目LandmarkOn Robson,主要為1 房及2 房單位,入場費約120 萬至130 萬加元。樓盤2023 年落成,由於位處市內的地鐵站旁,近大學校網,受第二代移民學生群歡迎。兩幢物業可供出售樓面27萬方呎,平均呎價3200加元,全數出售料可套現港元50億。除加拿大外,泛海於英國亦有項目,包括現成寫字樓出租,亦有空地計劃作住宅發展。

綜合泛海物業組合,投資與發展均有,若以金額及面積計算,香港與境外分別各佔65%及35%。關堡林強調,泛海政策是只要營商環境好及具備發展前景,均會考慮,希望投資酒店及商廈作長線項目、住宅多以出售為主,泛海較少將物業作服務式住宅,認為跟酒店服務相若,故傾向專做酒店服務為主。

仍在物色酒店項目

泛海國際旗下的泛海酒店,目前在港持有五間酒店,分別位於尖沙嘴、銅鑼灣及灣仔,平均入住率達九成半。關堡林指,過去兩年旅遊業回暖,內地旅客上升,令酒店業務好轉。除在港的五間酒店外,公司於加拿大亦有一間,但已停業及重建為住宅項目LandmarkOn Robson。酒店現金流高,是名符其實的cash cow,公司未來會繼續物色酒店項目。

評估匯漢系三間公司,市值由近10億至23億,當中以物業發展的泛海國際最高市值,但資本性開支亦最多;三間公司負債比率介乎三至四成,泛海酒店較少,因現金流多。關堡林表示,未來隨著有更多項目投入,融資增加,但目標是不過五成負債比率上限。至於三間公司市值,跟所持有資產值有大折讓,主要是投資者估值有其他考慮因素,作為公司管理層,只能按業務方針繼續發展,股價走勢不影響業務決定。

分析指,匯漢系三間公司股價近日跟隨大市向下,不約而同跌至近52周低位,亦失守各大主要平均線。短線若大市企穩,可留意作趁低吸納,目標是重上250天平均線或以上,上升空間逾一成。當中以物業發展的泛海國際前景較吸引,隨著境外物業陸逐出售及資金回籠,上升動力料較強。

要留意是港股目前受中美貿易戰升溫及人民幣眨值等負面因素影響,易跌難升,若買入後向下跌逾一成,仍需止蝕離場作觀望。

採訪、整理:勞家樂

報道:方嘉莉